深圳小产权房与商品房有哪些区别?

深圳小产权房与商品房有哪些区别?

2021-03-20 16:46:04 粤多房

    现在深圳合计小产权房还剩40万套左右(随着城市更新,深圳高速发展,小产权将会渐渐消失)面积超过4亿平方米,约占深圳住宅库存的一半,现在亦800多万人住在小产权房,可以说在深圳小产权房中占了深圳房地产市场的一半,深圳的小产权房拥有大量人口,没有这些小房子,深圳这个精密城市就无法正常工作。

深圳小产权房


    深圳小产权房,特别是龙华、宝安沙井、龙岗等地的村委统建楼,卖得相当之好,现在住宅房源不多,一方的住宅源对于统建楼已经成为凤毛麟角,不仅这些统建楼在建设规模很大,很多质量不亚于商品房,而且这些小产权房的价格只有同一地区的商品房价格的三分之一到二分之一,所以购买统建楼的全额也只相当于购买商品房的首付,全额购买小产权房是一次,购买商品房必须承受数十年以后的工资。高额和长期的月供必然会降低生活质量。

   


商品房红本与小产权

一、红本:

我们平常所说的“红本”,指的是商品房房产证,全称为《房屋所有权证》。他是房产所有权和土地所有权合一的证,因为外表为红色所以被简称为“红本”。

有了红色房产证(红本),即拥有了完整的房屋所有权,包括:房屋使用权、占有权、处置权和收益权。

红本所有权人可以对所持有的房产进行转让、赠与或出租,不受任何单位或个人的限制和干涉,且所获得的资金可自行分配;同时,所有权人如果想从银行贷款时也可作为抵押物抵押给银行,从而获得贷款。

以上所有的这些权利在不违反法律规定的情况下受到国家的法律保护。


深圳小产权房


二、绿本:

“绿本”,是指封皮为绿色的房产证,有两种类型,一种是房地产权共有(用)证绿本,一种是小产权绿本。

房地产权共有(用)证绿本属于产权证明的一种,但针对的主要是政策性用房(经济适用房、福利房等),这样的绿本是可以申请转为红本的。

而相较于房地产权共有(用)证绿本,小产权绿本又分三种:国土局颁发的绿本、村委统建楼绿本以及开发商绿本。



国土局颁发的绿本

1998年以前由国土局颁发,得到政府承认和支持,1998年后国土局取消了给小产权房颁发绿本。只要在宅基地或村委集体用地有合法报建手续的小产权,国土局会颁发这个绿本,这种绿本是有备案,但不可以过户,并且禁止买卖。

(国土局备案的绿本房产权受限,不能自由流转,限制市场交易,不能过户。如果绿本证载人想反悔的话,带上资料,去深圳市不动产登记中心申请遗失补办,一天就能把绿本补办回来,补办回来后就可以去法院申请打官司告买家,法院也会受理,一般会判绿本证载人胜诉。如果买家买了绿本房后遇到城市更新,把绿本注销掉才能赔偿给买家,只有证载人或其授权人才能申请注销,要让证载人配合注销绿本并赔偿给买家,需要付出一定代价。)


深圳小产权房

村委统建楼绿本

1998年后在村委集体用地上,经过正规报建的村委统建楼,当地村委股份公司会颁发村委盖章的《使用权证》绿本,这种是可以私下买卖的,现在买卖二手房时要去村委股份公司更名和消除业主所有档案的,拿到就是这种绿本。这种绿本主要是村委作为兜底主体。

深圳小产权房


开发商绿本

有些开发商使用个人宅基地盖出来的房子(农民自建房),拿的是《使用权证》绿本,这种绿本是开发商自己颁发的,他和村委统建楼的绿本一样,仅是代表个人或开发商,这种绿本是个人或开发商作为兜底主体。

真正意义上的绿本房通常指的是由国土局备案的第一种,而后两种由于容积率很高,改造效益低下,难度很大,基本是不可能旧改,因此不具备投资价值。

深圳小产权房


三、猪肝本:

 “猪肝本”也称“猪肝红本”,即猪肝红色的房屋所有权证,现在已经很少见了。这种样房产证在深圳上世纪80-90年代仅仅存在了几年,和“猪肝本”一起配套使用的还有《国有土地使用证》。

拿深圳的“猪肝本”来看,大多为“两证合一”,是政府以前颁发的房屋所有权证,这种证与“红本”、“绿本”一样,都是用于确认证载权利人(业主)物权的合法凭证,具有物权确认效力。

换句话说吧,“猪肝本”的房屋产权是受法律保护的,属于合法建筑。相对于经过处理后取得“绿本”的深圳历史遗留违法建筑来说,“猪肝本”房屋在始建时就完全合法。

但“猪肝本”仅用于当时的非市场商品房,比如经房改办批准或职工购买的单位准成本商品房。所以,“猪肝本”不能直接过户,办理转移登记手续时必须先完善房地产初始登记,需要确认是市场商品房才能交易,因此目前深圳有很多的“猪肝本”房交易都未过户。

在交易买卖的时候,需要确认好每个证的区别,当交易时出现的是“绿本”和“猪肝本”,那就要多注意一些。



四、两证一书

两证一书指的是《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《宝安县居民(私人)兴建住宅用地批准通知书》

“两证一书”在1993年宝安撤县改区以前,以村镇建设办为审批主体审批过的宅基地,发放了此“两证一书”。在宅基地建成后由宝安县房管部门核发《房屋所有权证》(猪肝本)。后来由于房本的改革,和一些特定的历史背景,很多的两证一书建成后并没有到验收换成房本。

目前市场上所说的有“两证一书”的房子,很多都不是原始的了,基本上都是已经推倒重新建过。这“两证一书”能证明的,只是这个宅基地曾经有过审批报建。证明这个土地属性上面是合法的,是正规的居住用地。

从这个点上来说,至少这个房子不会因为非法用地而被强拆,或产生占地纠纷而已!另外,在以后的城市更新确权中,这个“两证一书”也是一个重要的确权材料!

深圳小产权房



五、历史遗留:

在深圳市发展之初,中国房地产制度还不健全之时,遗留下数以十万计的“违章建筑”,也就是没有取得房产证的“小产权房”。但小产权在深圳是一直不被承认的,只是一种通俗的叫法,深圳所有的小产权都是属于城市发展过快遗留下来的问题,所以在深圳,小产权房被称作历史遗留建筑。

2009年5月21日举行的深圳市人大常委会通过了《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》。小产权房作为深圳这座城市的历史“欠账”,被提上了解决的议事日程。一方面,历史上大面积小产权房的积压使得当地政府必须正视这个问题;另一方面,深圳被选为物业税试点城市,也让政府看到了增加税收的可能。

这是深圳市处理城市化历史遗留违法建筑的法规性文件,就是所有深圳城市化历史遗留违法建筑,将不同时期、不同类型的违法建筑全部纳入处理范畴,进行信息采集、录入信息数据库,并进行规范化管理,为历史遗留违法建筑的处理提供依据。这也是为什么在深圳小产权房会被称作“历史遗留”的由来。

有着“ 历史遗留”和“两证一书”的深圳小产权房本身不是违法的,深圳政府不公开承认,但是也不强制执行。所以在很多小产权房买卖过程中签的都不是买卖合同,一般都是签转让合同、集资建房合同、合作建房合同等,都会避开买卖这一层次,所以只要拆迁或者旧改,购买了小产权房的业主都会得到相对应的赔偿。



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