深圳小产权房到底有多火?

2021-03-20 17:59:17 粤多房

据说,深圳小产权最近很火!

至于到底有火,我们先看一组数据。

据图,珊瑚数据统计的26个板块的农民房投资回报率,有5个板块均超过10%。最高的坪山板块,竟然超过了16%!


深圳小产权房

作为对比的是,另一份《深圳主要板块商品房投资回报率》(指租金回报率)中,统计的29个板块的商品房投资回报率,最高的地王板块也只有2.05%。


深圳小产权房

16% VS 2.05%!

是不是很惊喜,是不是很夸张?

01

房价低、租金高

小产权房吃透了深圳的城市红利!

要知道,只有在租赁市场成熟的美国,由于租赁住房的基金化程度高,租金收益率可以达到25-30%,才压服得了回报率堪称“嚣张”的深圳农民房。

为什么会出现这种情况?

这两组数据的投资回报率都和两个指标有关:房租,房价。

1、深圳商品房在公开市场上流通性强,但是售价极高。

2、深圳农民房售价低,可租价却与商品房相差无几。

这是导致深圳商品房与农民房回报率出现巨大差异的直接原因。

以龙华为例:龙华莱蒙水榭春天一套精装修3房,面积88㎡,售价1200万,月收租6500元,租金回报率只有可怜的0.65%。


深圳小产权房


同样地段,一套精装修3房村委统建楼,面积136㎡,对外报150万,月收租5000元,租金回报率居然可以达到4%!

再看坪山:坪山中心区力高君御国际一套精装修3房,面积78㎡,售价374万,月收租2900元,租金回报率只有0.93%。


深圳小产权房

同样地段,一套精装修3房村委统建楼,面积120㎡,对外报130万,月收租2100元,租金回报率居然可以达到19.3%!

但就租金回报率,小产权才是真正将城市红利吃透的最大赢家。


02.收租金,博旧改,小产权真的可靠吗?

深圳人占便宜等不了明天。

炒高房价,假离婚,抱团涨价......精明的深圳人趋利避害的本事向来一流。

由于限购政策和小产权极高的租金回报率,今年,投资小产权赚钱已经成为投资客们的新风向。

1、七年涨幅接近200%,年涨22%

据南方楼市消息:2013年,一位骑电动车拉客的大叔花了15万总价,买下龙华清湖地铁口一套30多平的单间,现在已经涨到42万左右,7年时间涨幅180%。

对于大叔而言,这7年上涨的27万,如果拉客每趟赚15元,要拉上1.7万次将近2万次,才能赚到这笔钱。

2、香港客户“杀入”,一次性购买15套房源

在深圳这座城市里,沙井可以说是拥有小产权最多的地方。

放眼望去,沙井片区里,除了远方绿皮围栏的楼盘是商品房外,周边无论规模大小,都是小产权房。


深圳小产权房


更有香港人千里赴沙井,购买十几套小产权投资。


深圳小产权房



深圳小产权房


3、收租金,博旧改

拿下几套房源出租,持有几年再卖出或者长期持有博旧改。

短期收租,长期拆迁,这是大部分投资客的心态。

有不少投资客合伙买房,为了雄厚的资金四处凑钱买“合适”的房源,别人出一套他们收一套。

而这里“合适”的房源,指的是可以用来收租,又有旧改希望的房子。

近年来随着深圳拆迁进程加快,皇岗、大冲、白石洲、上沙等城中村相继被拿下,一栋栋农民房被夷为平地,随之而来的是原住民的“拆迁暴富”传说。

而深圳出台的棚改政策,明确指出,深圳未来棚改计划从原定的30年缩短至20年。

同时,新的棚改政策,主动权掌握在政府手里,对于拒不接受拆迁条件的,可以申请依法启动强制程序,进行行政征收和行政处罚。

这意味着城中村的拆迁改造要大大加速。

如何尝到大蛋糕的一块甜?对于深圳人来说,没有比博“小产权”更快的事情了。

有不少在看到旧改成就富翁后,也想让自己成为靠拆迁发家致富的人,想着与其排队摇号、喝茶买入天价新房,不如直接买入拆迁前的小产权旧房,边收租金边等旧改,实现弯道超车。

随便在论坛里一搜,就有一大推售卖的信息。


深圳小产权房



深圳小产权房



深圳小产权房



深圳小产权房


一边是被商品房拒之门外,一边是便宜、不用名额、有拆迁预期的小产权,“选择考虑、持续观望”成了越来越多人对小产权的持有态度。

03

谨慎入场:入手小产权风险极大

天下没有免费的午餐,别被掉下来的馅饼砸昏了头。

深圳之所以会成为全国小产权房问题最突出的城市之一,归根到底,原因有二。

一是因深圳房价高昂,买不起商品房的深圳人中有部分会将小产权房作为安居选择,而看到这一市场需求的投资客也会随之进场。

二是看到城市更新背后的巨额利润,不少人将小产权房作为一种投资选择。

随着皇岗、岗厦、蔡屋围、大冲、白石洲、上沙、下沙这些著名的城中村小产权相继被旧改,原住民通过拆迁暴富的各种故事大家也都知道了。

需要提醒大家的是,小产权其实是游走在法律边缘的产物,并不受法律保护,屡遭“不予确权登记”的政府表态。

小产权不能办理房产证,不受法律保护;如果遇到征收,小产权只能得到很少或者无法得到相应的补偿;如果小产权房屋违反国家政策建设,会被强拆;小产权买卖合同效力一般认定为无效原则。

对于入手小产权,村长的建议是谨慎入场。

1、若单纯考虑居住,而不考虑下一代教育问题或者产权问题,小产权房价格低、手续简单、即买即住、物业费低,不失为过渡性的选择。

如果买来边收租边等拆迁,为了尝到旧改的那口汤,把筹码压在这里,不见得是最好的选择。

普通人买小产权博旧改更像是一场马拉松式的长久博弈,不仅资金深深被套,时间也被耗费了,有没有结果更是未知数。

2、如果买来投资,小产权房无法使用杠杆,不能以最小投入撬动最大收益,这样的投资注定是失败的。

小产权同样不具备商品房的金融属性,意味着永远无法真正享受房价上涨带来的巨大福利。

无法自由交易,不能随着市场或自身的变化及时置换,相当于花大价钱买了一个大宗商品,只能借着通货膨胀、物价上涨的大趋势有零星增值。

对于普通人来说,经不起资金被套牢,还不如安心买套正规的商品房,静等深圳楼市里的时间红利就行了。

买套正规商品房,后半辈子背负房贷,至少你还能住这房子,遇到房价上升,资产也有机会翻倍。


首页
地区
问答
联系