你真的了解小产权房吗——深圳"小产权房"的来龙去脉

你真的了解小产权房吗——深圳"小产权房"的来龙去脉

2021-03-25 14:20:40 粤多房

何为"小产权房"——非法律概念,无规范定义

"小产权房"并非法律概念,因此,目前并无统一规范的"小产权房"定义。一开始,小产权房是指没有土地使用证、规划许可证或房产证的农村集体土地上的房屋,但由于农村城市化等原因,目前的小产权房已经超出了这个范围,深圳的小产权房就不同于上面提到的传统意义上的小产权房。

深圳"小产权房"有何不同——包罗万象

深圳小产权房


深圳市经历1992年土地统征(原特区内)以及2004年的土地统转(原特区外),农村变城市,村民转居民,自此以后已再无集体土地,只是因未实际办理征转地补偿手续,导致目前大部分土地仍实际由原村集体组织(现社区股份合作公司)使用及管理,但名义上深圳土地已全部收归国有,因此,严格来说,上述传统意义上的小产权房在深圳其实已不复存在。目前,深圳小产权房可泛指未经产权登记的房屋,甚至包括已经产权登记但被限制流转的绿本房、褐本房等非市场商品房也被泛称为小产权房。

深圳小产权房

具体来说,从合法性的角度来看,深圳的小产权室分为未办理用地和建设计划手续的住宅、已办理用地和建设计划手续但未办理产权登记的住宅,从开发建设主体的角度来看,分为社区股份有限公司统一建设大楼、开发人员向社区股份有限公司购买土地建设大楼、村民自营大楼。

何为"历史遗留违法建筑"?深圳小产权房都是历史遗留违法建筑吗?

正如前文所述,深圳小产权房包罗万象,就合法性而言,并非所有小产权房都是违法建筑。且考虑到城市化转地等特殊的历史原因,深圳市政府对于一定时期的违法建筑亦给予其合法化的途径,美其名曰"历史遗留违法建筑"(下称"历史违建")。

根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房的一些规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑的一些规定》(通称“两规”)和《深圳市人大常务委员会关于农村城市化历史违法建设的处理决定》(通称“三规”)的规定,历史违法建设是指在1999年3月5日之前或1999年3月5日至2009年6月2日之间违反规划、土地等法律、法律建设的各种违法建筑,之后擅自新建或改建的房屋不是历史违法建设。

深圳小产权房

深圳"小产权房"如何处理——区分违法性对症下药

从行政管理方面而言,小产权房按其违法性及违法程度区分处理:

对于绿本房(安居房等非市场商品房)、褐本房(房地权属分离的房屋)、土改前持有土地房屋契证的房屋,因其并非违法建筑,故房屋本身不会存在遭遇行政处罚的风险,但该类房屋被限制市场流通,交易无法办理产权登记。其中褐本房和土改前持有土地房屋契证的房屋未办理不动产首次登记的,可按照《深圳经济特区房地产登记条例》及深圳市处理房地产登记历史遗留问题相关政策的规定完善用地及规划手续后办理首次登记。

对于已办理用地及建设规划手续的无证房屋(未经产权登记),亦不属于违法建筑,可按不动产登记相关规定完善相应材料后继续办理产权登记手续。

深圳小产权房

对于未办理用地及建设规划手续的无证房屋,属于违法建筑,细分为历史违建和其他违建。需要注意的是,历史违建虽有机会合法化,但在经政府确认产权以前仍是违法建筑,且并非所有历史违建均能合法化,往往需要区分其违法程度,分别采用确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式处理,只有符合确认产权条件的历史违建才能核发不动产权证书。


经2002年及2014年两次历史违建普查登记,深圳部分房屋已处理并发放绿本产权证,但因普查登记推进难,暴露问题多,仍有绝大一部分房屋经普查登记后仍处于待处理状态,需待进一步明确有关政策。


目前,深圳市政府发布的《农村城市化历史遗留产业类和公共辅助类违法建筑处理办法》明确了公共辅助类和产业类历史违法建设(现场、仓库等生产经营用住宅和商业批发和零售、商业办公室、商业服务等商业、办公室用住宅)的处理政策,该类历史违法建设除依法拆除或没收外,其他按规定标准支付相应罚款和地价后,可以发行票。但我国历史上住宅类违建的处置政策还不明确,政府还在研究之中。

从司法实践方面而言,法院在处理小产权房相关纠纷时,亦按其违法性及违法程度区分处理:

对于绿本房、褐本房、土改前持有土地房屋契证的房屋,以及已办理用地、建设规划手续的无证房屋,因其并非违法建筑,只因暂时无法办理产权过户登记而存在合同履行障碍,从引导诚实守信社会良好风俗的角度考虑,目前,深圳法院对于该类房屋有关合同的效力一般予以认可。

对除此以外的违法建筑,因深圳市历史违建的处理政策尚不明确,且深圳小产权房体量庞大,交易市场活跃,考虑到实际情况,法院目前对于未经政府处理的违法建筑所涉纠纷,涉及房屋权属问题的,法院一般不作实体处理,裁定驳回起诉。


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